轰轰列列的房地产业发展到今天，除却热得发烫的房价之外，如火如荼的房地产开发与日益加速的城市化进程以及由此引发的城市价值、城市文化的深层次影响更值得思考。 

　　地产商究竟是城市环境的创造者，还是破坏者。地产开发到底给城市带来了什么？是不是城市文化的杀手？ 


　　12月2日，在昆明召开的由中国房地产及住宅研究会人居环境委员会主办，昆明百货大楼（集团）股份有限公司承办的“昆明生活感动中国·2006城市与建筑论坛”上，规划、建筑、文化、房地产开发等各派代表性人物风云际会，就地产、城市、建筑与文化进行了一次重量级的尖峰对话。 


　　出席论坛的嘉宾有，建设部住宅产业化促进中心副总工程师孙克放，中国人居环境委员会主任、资深建筑专家开彦(开彦博客,开彦新闻,开彦说吧)，云南省建设厅总规划师韩先成，中国城市规划学会居住区规划委员会秘书长陶滔(陶滔博客,陶滔新闻,陶滔说吧)，知名建筑评论家史建，清华大学建筑学院副教授周榕，当代艺术活动家包，当代中国哲学界新派代表人物、北京外国语大学副教授汪民安，对外经济贸易大学国际房地产金融研究中心主任梁蓓，北京华远集团总裁任志强(任志强博客,任志强新闻,任志强说吧)，昆百大集团董事长何道峰等十余位业界知名人士。 


　　房地产是否提升了城市价值？ 


　　正方： 


　　陶滔：城市价值的提升在于做好公共资源配置 


　　我是做城市规划专业的，也就是公共资源配置的技术。我从三个角度来阐述，做好这三方面，房地产开发、城市规划对城市价值是有所贡献的。 


　　第一个就是新农村的建设。在这两年的房地产开发及城市建设发展过程中，首先出现的是拆迁问题。也就是说矛盾的激化并非始于房价，是因为我们没有掌握好在整个社会体系里，如何进行合理的利益分配。这是我们在新市镇发展建设过程中很重要的事情。 


　　第二个是产业配置问题。新市镇建设不是楼盘的营销，新市镇建设是一个区域发展的理念。首先要解决产业的问题。产业配置涉及到近期的投资和远期的投资。在这个问题当中，地产开发涉及到如何担当起它应有的角色的问题。 


　　第三方面就是生态问题。我们一直坚持一个观点，生态是实现平衡的，而不是简单维护平衡。如何实现平衡，要解决三个方面的问题。一是政府的政策引导与支持。第二点就是要培育新兴的生态环境，让人住进去能感受到生态的平衡。这可以采用科技手段来解决，也就是我们所说的建筑科技、生态科技以及其他的技术运用，在这方面是很有效的，完全可以解决。技术能解决很多问题，但是不能解决根本问题。根本问题就是人对待生态的态度，也就是我们一直坚持提出的人文品格问题。我们可以对生态进行利用，但利用的同时要维护它的平衡，所以在这样的规划过程当中，我们更高的目标是希望提到人文思想的高度来解决问题。这样就实现了技术手段向艺术手段的转化。 


　　梁蓓：开发商应为城市铸造文物 


　　城市最重要的是把它的传统文化和城市的不可替代的优势，变成在经济上可持续的有效结合。 


　　在这方面，我们应该这样理解，一个开发商不是在建造一个一个的或者一片一片的地产单元，而应该是书写城市的历史，为城市的今天铸造经典、辉煌，更重要的是为城市铸造文物。 


　　文物代表着历史的价值。房地产的建设者，把我们的现金链变成固定资产，这样的固定资产可不可以为我们的未来提供更好的价值链，是作为推动城市经济发展主力军的城市文化倡导者、管理者和城市建筑者应该深度思考的问题。 


　　从经济学角度这样看：城市和建筑之间关系非常密切，建筑物是什么？建筑物可以说是文学的，也是一个民族文明历史的证明，更重要是城市不断在秉承传统文化和科技创新之后相结合形成GDP增长的环境。在这个观点下，我们可以看到很多有传统文化历史的城市，都在创造今天的辉煌。比如日内瓦，它的教育排名全球第一，同时它是世界经济论坛的发祥地，一个只有3.5万人口的小城市，成为一个顶级品牌的拥有者。 


　　所以我想城市的灵魂在于它立足自然资源，营造好硬件，优化人力资源结构，不断的为创造GDP作出更大贡献，这才是城市永久的魅力。 


　　任志强：开发商的创新对提升城市价值功不可没 


　　城市价值的提升，除了靠政府的城市规划，更重要的是靠开发商的创新。如果没有房地产开发商的创新，城市盖的房子破破烂烂，政府画的美好蓝图就是一篇烂图。 


　　城市价值的组成或者说重要的组成来自于好的房子。好的房子在城市中实际上是城市艺术的体现，它如果能够长期生存下来，就代表城市的规划。比如，识别纽约的时候，首先想到的就是自由女神像，或者说世贸中心；北京可能就是天安门。 


　　任何一个城市，一个好的建筑实际上代表的是城市形象和价值。如果城市的房子好，就会留住财富、人才，形成生命力。当你的城市没有好的房子的时候，人们可能就会从这个城市转移到别的城市居住。 


　　城市价值的实现需要解决城市建设和传统文化冲突的问题。有山、有水、有湖的城市，几乎都没有很好的交通，我们可以看看任何类似的城市包括上海、天津、杭州等等，因为自然条件会限制交通的组织。如何解决这些矛盾和影响，真正具备价值提升的矛盾。 


　　城市价值实现的另一个问题是和传统文化妥协和斗争的问题。大家都知道美国有很多房子，其实都是基金的支持。欧洲则是地区保护力，欧洲是最大的休假而最高的福利。中国希望实行现代化，但中国需要从旧中国中脱胎换骨，更多引入现代化的生活、生产与思维方式。建筑文化中如何保留传统文化元素或者说传统文化如何和现代文化相结合，是城市中的政府、开发商都要认真考虑的问题。 


　　在未来我们的城市发展过程中，房地产仍然是长期发展的支柱产业。也必然在未来城市发展过程中创造城市的价值，所以房地产开发商承担着城市再创的重大负担。如果认真做的话，城市会得到迅速的提升，反之，城市将丧失自己的优势，而被其他的城市代替。 


　　反方 


　　孙克放：中国城市的三张“网”没有编好 


　　所有的城市建设面临三种情况：第一就是现代城市对原来城市的更新和改建。第二是原来城市的扩大。第三，新城的建立。任何一个城市都不能摆脱这三个问题。 


　　在这里，不管你建什么城市都有三个系统要建立起来，或者用我个人的话说有三张“网”。第一张是交通网，第二是商业服务网，第三就是生态网。我们用三张网把它覆盖起来，才会决定城市的机理。占据我们城市很大体量的住宅，跟这三张网的发展密切相关，一个住宅的好坏，与网的编织程度是否合理都有关系。 


　　我们中国很多城市为什么随意建设，很大程度上就是我们的网没有编好。我只说一个问题，没有一个完整的规划，城市不能搞好，包括我们的老百姓，你的居住问题、交通问题，都和规划密切相连。城市就像一个泉水，人才流、金融流等因素流向城市的时候，就是城市具有活力的时候，像喷泉似的涌现出来，使城市变得更漂亮。 


　　开彦：快速城市化给人居环境带来灾难性的破坏 


　　今天，在快速城市化发展当中，也带来了灾难性的人居环境的破坏。由于废气、污水、垃圾等等，在错误的导向下，自然资源、水、河流等超负荷的滥用，间接性的破坏，使人居环境受到严重损坏，切断了城市的文化、文脉。城市的继续膨胀，使城市负荷日益严重。我们现在的城市工业，让人们享受到空前的精神文明和物质文明的同时，也让人们付出了惨重的代价，这是我们今天需要引起重视的重大问题。 


　　对于人居环境发展的战略思考，主要是包括对自然资源的保护，对不可再生资源的利用和节约。这是我们全社会应关注的问题。 


　　周榕：过度房地产化使城市长期价值严重受损 


　　中国城市现在面临的一个重要陷阱是过度房地产化。这个陷阱危害极大，一大恶果就是城市的长期和整体价值严重受损。 


　　中国城市的发展，在上世纪90年代中期之后出现了很明显的变化。随着经济体制的改革，从计划经济体制向市场经济体制转型过程中，城市定位发生了根本变化。什么根本变化呢？在经济体制下城市是资源分配的中枢。市场经济的转型之后，城市被很突然被抛到市场去，不是个人、公司、企业，是整个城市被抛到竞争中去，市场经济从一开始的企业竞争，很快转化成城市之间的竞争。 


　　在这样大的竞争格局下，直接导致中国现在的城市在上世纪90年代之后，有一种自我城市化的要求。中国城市化已经不再是经济发展的非常自然的要求，在税收体制尚不能提供城市发展的动因或者动力不足的情况下，就必然要采用拉动内需的方式，自我制造城市化的需求来推动城市化，这也就是所谓经营城市理念的出现。我们注意到在上世纪90年代后期，有一个很明显的发展变化，从新城开发区模式，转向房地产开发模式，这个模式是个惊人的转换。 


　　经营城市模式，带来两个后果。其中之一就是地方政府在经营城市理念指导下，非常自觉地把自己当成是一级土地开发商来思考问题。它所思考的问题，都是怎么直接把城市变现，怎样推动市场，非常快速的积累资本，进行城市化的发展，达到城市致胜的目的。 


　　在地方政府把自己放在土地一级开发的模式上之后，城市的长期和整体价值严重受损。城市现在关注的是如何更快地把城市的土地空间变现，城市的公共利益因此得不到保障。公共资源配置，不能实现利润，一定会被市政府放在末尾来思考，一个城市只要有空地都要卖出去作为房地产开发。我们粗略统计，中国的城市60％到70％都是房地产项目，这是一个非常危险的情况。有些城市大概在几年间就把未来几十年的发展用地已经全卖光。不少城市为了发展经济，在最黄金的地段采用非常低水平的开发技术。实际上房地产思维归根到底是短期的思维、它是一种交易思维，重在交易、一次性的消费，不是人居的思维，所以城市化的本质也是交易，而不是建设、养育的思维，本身是短期行为。 


　　何道峰：城市规划要跳出“摊大饼”模式 


　　可以预计，未来的30年，将会在中国发生前所未有的城市化运动，也就是说将有5到7亿人从农村搬到城市来居住。这是人类历史上规模最大、速度最快的城市化运动。我们今天讨论房地产的许多问题，要放到这个大的经济背景和城市化背景下来考虑，才容易看清楚，才不至于失去方向从而常常杞人忧天。 


　　城市化的趋势不可阻挡，但迅速城市化带来了问题和忧虑。比如，在中国，各城市规划都学北京“摊大饼”，一环二环三环，在外边睡觉在里边工作，又不注重公共交通的建设。最后城市就瘫痪了，走不动。从西方的城市经验来看，要思考两种方法：一种是在城市内城要做精做细，分功能建设公共交通系统。另一种就是跳出传统城市之外，通过交通线串联形成“蛙跳式“的新兴市镇群落。这也有利于城市周边自然资源的保护。让没有经历过城市化的人冲进来，让厌倦了城市的人有机会冲出去。因此这是一个值得思考的问题。

　房地产是否在充当“文化杀手”？ 


　　正方 


　　孙克放：房地产开发破坏了许多城市文化 


　　房地产开发公司有没有责任是非常重要的问题。社会责任对于开发商来说，某种程度上重要性应该超过赚钱。我们确实破坏了很多东西，我们的有些具有历史价值的城墙被挖掉了；这是错误的，我们要研究它。 


　　城市管理、规划的实质，是管理秩序。城市不能呈现无序的状态，我不是希望城市没有个性、特点，比如说广告，我去过东京，东京给我印象比较深。6年之内，东京要拆除所有楼面的广告。因为一旦广告做到楼体上，整个住宅轮廓都被改变了，这是不允许的。 


　　建筑学不是不讲文化，而且非常讲文化。包先生说了要保留这些特征，保留原来的生态特点，哪怕没有人住，也把它保留下来。这个是非常重要的东西，建筑师同意不同意？应该同意，这是很好的提议。 


　　城市和人之间是发展关系，城市就是为人造的，我们去谈脱离城市的人居是没有必要的。必须用现实的态度搞城市，解决什么问题都是解决人的问题，所以我们要把握一个尺度。不是标新立异的问题，一个最重大的问题是现实问题，你要面对现实来做。 


　　开彦：房地产正在使城市化文脉消失 


　　人居环境的审美最高境界就是生态美。也就是说健全的生态结构所表现出来的美感。 


　　在城市发展当中，现在的一个突出表现是城市化文脉的消失，这主要是由于建筑形式的简单模仿，使得建筑丧失自己的特色。比如不顾气候、文化及生活差异，欧美小镇在中国大地频频出现，这种雷同的毫无生气的建筑，已经成为阻碍国内发展的严重问题。既使现在很多建筑打造“穿衣戴帽”的工程，也没有真正找回我们民族的感觉。 


　　一个城市的文化底蕴，不光要到历史典故当中找，而且应该注意保存现在的城市形态、名胜古迹古建筑、自然遗产等方面。我们要弘扬中华民族的建筑，不能单单停留在简单的模仿层面，还要跟我们的现代化、中国固有的文化特色结合起来。当然，我们不能排除外来的居住文化，从广泛的意义来讲，欧陆风格建筑也是人类建筑的遗产，但我们不能简单的模仿，只是生搬硬套把它搬来。 


　　与此同时，要考虑建造成本和维护成本的双重关系。也就是说，我们今天特别强调全生命的理念，在这种思想的指导下，我们不能搞大广场、大草坪、大马路浪费资源的事情。在强调有用的前提下兼顾审美观，我们要重视传统中的成功、特别、特长、朴素、节约的地方，不要去搞小区景观公园化这种已经过时的东西。 


　　包:房地产在阻碍城市文化的发展 


　　中国的建筑师如果没有融入当代文化意识，没有了解当代文化艺术，仍在重复着不能给人民、国家最新的当代文化作品的行为，实际上是在阻碍城市文化的发展。 


　　中国的当代建筑主要涉及到技术和文化两方面的问题。中国开发商没有一个自觉的文化意识，取的项目名称都是各式各样的洋名。 


　　如果只有技术的身份，没有文化，技术会怎样，重复古人的吗？很多常见的公共建筑都体现出很强的封建意识。很多地区的市政府机关，都是高大的台阶，甚至一个乡镇政府办公楼的设计都是高台阶，离为人民服务太远了，一副高高在上的姿态。 


　　同时，把一个落后的形象在低层次进行大量的批发，是一个非常悲哀的事情。我们可以用最新的技术，但我们没有最新的文化。去年去了趟“西气东输”的新疆。看到的建筑和建筑景观，你只能感到一种悲哀：在新疆的油田，我们用的是国际上最先进的不锈钢管道，但下面的环境是什么呢？是维纳斯式的建筑。 


　　汪民安：城市正在失去人文与生活气息 


　　我自己有一个很明显的感觉，街道越来越少，马路越来越多。大家可以想象一下，街道是什么？充满了人群，人和人之间有接触，有时候是擦肩而过，有时候是人和鸟的交流。街道还有一个很好的作用，就是这种公共空间，为所有的陌生人提供一种偶然性交往的场所。 


　　我们大家在街道上，还能感觉到什么？那就是非常平等。因为街道上的人群是是陌生的，谁也不知道谁，你再有钱也不见得有优越感。任何一个人都可以找到自己的同类，在某种意义上，不会有自卑感。所以街道在这个意义上恰恰是城市公共领域的民主化，是非常好的场所。 


　　我们在街道上，还会感觉到什么呢？就是活力。街道在某种意义上还是一个舞台，有大量的人群、噪音，所有的东西，在街道上都有激发性，有表演的欲望。比如说青少年，喜欢在街道上，街道能把人的激情点燃起来。为什么年轻女孩喜欢上街，而且会穿得非常漂亮，因为街道让活力绽放。我们走在街道上，总有很好的感觉。所以一个城市一旦失去街道，我就觉得没有一点城市的气息。 


　　史建：城市空间与建筑原创精神存在误区 


　　我们过去有人认为，广场、绿地是城市的公共空间，对老百姓来讲是最重要的，但恰恰街道才是公众最重要的空间。就像《美国大城市的死与生》一书上讲到的。街道最有活力，它是城市的公共核心。我们把这个东西取消了，在我们的住宅和城市之间就缺少了富有生活气息的空间。 


　　提到建筑，拿“长城脚下的公社”来说，从第一期到第二期，最根本的问题，就是把一期最精华的原创性自动消解了，产品的简单复制，什么都一样，不考虑环境，而且关键是建筑细节或者说品质极其低劣。它的名字很好听，叫做“从公社到凯宾斯基”。确实是很好的名字，与之相对应，我的评论标题就是“从核桃到石头”。因为第一期的基地叫核桃沟，第二期基地原来叫石头沟。变化中，流失的是养分。这个养分就是原创精神。而这是今天很多房地产开发商需要思考的问题。 


　　周榕：房地产正在将城市变成文化荒漠 


　　经营城市模式的另外一个后果是房地产公司政府化，因为城市规模越来越大，在中国的地方城市，部分政府放弃了自己的公共责任，也放弃了很大一部分属于自己的权力，而让渡给开发商。 


　　在这样的现实下，城市市长经常给人展示的，就是PPT城市，现在是动漫城市，市长们已经忘掉现实。无论PPT城市还是动漫城市，没有一个地方可以告诉你我们城市未来的文化是什么？没有一个人知道生活的精神状态是什么？追求是什么？他只考虑发展是怎样的。已经把我们的城市变成了文化沙漠。现在我们诸多新建城市完全是文化沙漠。 


　　反方 


　　何道峰：地产商对城市文化的贡献不比建筑师和文化学者少 


　　在规划和建筑设计层面，当前中国这样快的发展速度和产量，导致我们的建筑设计人才培养跟不上，建筑设计前的调查研究、讨论时间不够，难免萝卜快了不洗泥。想想我们在这么短的时间内，建了全世界多少建筑，这是我们多少建筑师在日积月累辛勤工作的结果，不容易！虽然毛病很多，但是很多海外人士到中国来都不禁为之惊叹，这是什么速度！是什么样的规模！ 


　　当然在这些城市建设的不同角色中，社会地位最低的是开发商。很多舆论认为，中国的开发商眼中只有钱，是没有脑子的人。其实也未必，你看看开发商的辛苦程度和工作努力程度，包括心中装着对国家人民的尊敬程度，我看也不会比建筑师和文化学者差。 


　　这是多元共存的时代。我想到有点像文学界，首先要有写小说的，也要有文学批评家，还得有出版商。作家费尽辛苦写的东西，评论家说你写的是垃圾，作家要习惯于在咒骂声中成长，但回去你还得写。但没有评论家也不行，因为你不知道写出来了的东西效果怎么样。他们的功能不同。从另一面讲，评论家虽然骂别人头头是道，但写不出来，因为你脑子里全部是框框条条、概念，等等。你没有马克·吐温生活的经历，怎么写出密西西比的感受；没有小仲马的经历，怎么写出《茶花女》。当然，面对出版商时，作家和评论家会联合起来骂他们“庸俗”“没脑子”“只知道赚钱”等等。但没有出版商又怎么能有文学？这是个共生的道理。 


　　因此，开发商也有存在的理由。如果没有开发商，你们就不好玩儿。为什么呢？你给谁设计呢？ 


　　韩先成：创造具有文化特色的现代化城市 


　　每个城市应找准城市的历史文脉。结合多元的民族文化及外在世界文化，营造新的亮点，穿透本土文化，建成一个突出的文化城市。 


　　规划界也好，建筑界也好，我们的建筑文化应该立足本土的建设艺术，创造具有建筑艺术元素的现代建筑。国内房地产开发商以及国外不同流派的开发商，他们所处的地域不同，喝的水不同，形成的文化也就不同。当然，应大力弘扬本民族的文化。不管是开发商也好，还是规划界同仁也好，热爱自己的文化，热爱本土的文化，当好本土文化的传承人，创造具有文化特色的现代化城市，这是我们的主导思想。 


　　编后 


　　12月1日出版的《楼市·居住地产》首次推出"月度论坛"栏目，京城资深地产专家蔡鸿岩(蔡鸿岩博客,蔡鸿岩新闻,蔡鸿岩说吧)与“中国商业地产第一人”司徒文聪就北京商业地产大势、具体典型商业项目的症结及商业地产运营之道进行了深入的探讨，文章刊出后反响热烈，得到广大读者的好评。 


　　“月度论坛”栏目旨在聘请业界权威人士对房地产行业深层次问题或业界普遍关注的核心问题进行深入的剖析与探讨。本期“房地产是不是城市价值杀手”论题围绕房地产业在城市化的前进浪潮中究竟扮演了怎样的角色、房地产是否在充当“文化杀手”这一当前地产和文化界最具争议的话题，汇集了建筑、文化、地产领域众多知名专家的精辟见解。 


　　随着2007年的到来及奥运的临近，奥运对房地产企业的影响成为疙瘩房企高层人士关注的焦点。下期月度论坛将隆重推出“房企如何打赢‘奥运战’”主题，深入探讨在奥运所带来的项目建设可能被迫停工的现实背景下、房价在奥运前后可能将形成拐点的市场形势下，地产企业到底应该采取何种策略应对；敬请关注。

说的就是我想房地产商就是拿着刀杀人不见血的职业杀手