从经济适用房定向销售到回购制，为抑制经济适用房投机，使其回归本质，去年相关政府部门出台了一系列限制政策。2006年10月，北京十一五住房建设规划指出，经济适用房将探索建立取消直接上市，由政府回购的制度，以避免投资客从中牟利。 

　　尽管该公示受到近七成公众反对，但直至去年年底，北京市建委相关负责人仍强调，回购制度并没有改变，今后新建经济适用房将封闭运作，不得上市交易，确需上市的由政府按原价收购。 


　　●魏成森（北京市建委开发办副主任）见证了经济适用房回购制“去而复归”的全过程。 


　　回购制“去而复归” 


　　北京市建委开发办副主任魏成森从事管理经济适用房建设多年，对此深有感触。 


　　“经济适用房作为政府保障性住房，一开始起到了应有的作用，但后来却给了一些投资客可乘之机。近一两年，政府已意识到这一问题，并做了相应调整。去年经济适用房定向销售制已逐步落实，这一制度在很大程度上保证了经济适用房的真正用途。”但这其间的过程很艰难。”魏成森坦言，尽管政府已提出今后经济适用房将实行封闭式运作，但目前仍很难操作。 


　　据魏成森介绍，北京“经济适用房回购”作为制度建议，最早在“北京未来5年住房建设规划公示稿”中提出。 


　　当这一政策建议公示后，立刻在市场上引起了不小的震动。 

　 

　　有不少购房者来电询问并质疑，网上也有近七成网友反对回购。魏成森称，尽管这一建议是市规委公示的，但作为经济适用房主管部门的负责人，当时他心里也有些波动，不知道结果会怎样。魏成森告诉记者，他每个周六下午都有打球的习惯，但自从回购制公示后，他打球时总是心神不宁。 


　　关于经济适用房回购制的争论持续了一个月后，去年11月3日，《北京住房建设规划（2006年-2010年）》正式版本公布，该规划第21条中有关“回购经济适用房”的字句被删减。市规委表示，鉴于市民对公示稿中经济适用房回购制反对声较大，经研究在规划中取消了此项措施。 


　　魏成森很清楚，这一政府回购制对投资者和既得利益者的打击无疑是很大的，遭反对也是意料之中的事。而也正因为如此，魏成森感到压力越来越大。经过多次内部会议，市建委等部门仍决定对经济适用房进行封闭运作，“这将是解决经济适用房投资等诸多问题的最好办法。”魏成森说，去年11月9日上午，市建委在内部举行的“行风政风” 


　　通报会上公布了政府将重新确立“回购”政策的消息，但把回购的对象限定在了新建经济适用房上。这也就是外界所说的北京经济适用房回购政策“去而复归”。 


　　建议成立专门机构 


　　魏成森告诉记者，市建委内部会议曾对经济适用房讨论多次，对经济适用房做出过多种限制，如限制户型，限制购买人群资格，以及严格对定向销售拆迁户的审核等。但在这一过程中，市建委也遇到了一些困难。如对于拆迁户的收入，目前很难准确地审核。 


　　魏成森坦言，现在实行经济适用房回购制有难度，一是回收价格值得商榷，要考虑到已购买经济适用房的业主的收益，二是管理人员的办公经费也是难点，目前主管经济适用房的只有市建委开发办住宅处五六个工作人员，如果将来对经济适用房实施回购，人员配置是远远不够的，需要政府在人力方面补充力量，同时也要加强财政支持。魏成森说，如果有可能，希望设置一个类似公积金管理中心的机构，专门管理经济适用房回购事宜。 

　　定向销售去年开始落实 


　　去年，经济适用房定向销售开始真正落实。据魏成森介绍，目前北京所有经济适用房全部为定向发售，只限5种人群，主要是危改、文保和重大工程市政建设、奥运场馆建设、城中村整治的拆迁居民。 


　　魏成森称，目前市建委正考虑把经济适用房的建设总量“切块儿”，按照各区拆迁动迁居民的需求量分给各区，由区里组织统一进行定向销售。 


　　「关键词」 


　　●定向销售 


　　2006年全年北京市政府明确规定，“十一五”期间经济适用房定向供应给排险解危、文保区、旧城微循环、城中村改造、奥运及市政重点工程的拆迁居民。 


　　为强化销售管理，将改变开发商自行销售经济适用房方式，由北京市建委把房源切块调剂给各区政府，各区政府把房源直接对接到各重点工程动迁项目上，开发商根据区政府提供的购房名单办理选房签约手续，“这样可以做到‘人房对应’。” 


　　●扩建廉租房 


　　2006年9月市政府去年加大中低房源供给及开工建设力度，收购了30万平米廉租房。同时充分发挥货币补贴作用，引导低收入家庭通过自行购买或租住二手房解决住房困难问题，并表示力争在三年内安排廉租房100万平米。 


　　今年廉租房房源，一部分是从即将招标的中低价位中小户型商品房、经济适用房中按一定比例配建，其余部分通过从市场上收购二手房等方式解决。这些廉租房将租给符合条件的被拆迁家庭、老人和残疾人家庭，以及通过资格审核却仍租不到房的困难家庭。 


　　●上市“内循环” 


　　2006年11月对于北京市政府是否会取消回购新建经济适用房的政策，市建委2006年11月9日公开表示，回购制度并没有改变。今后新建经济适用房封闭运作，不得上市交易，确需上市的由政府按原价收购。 


　　在市规委去年公布的《北京住房建设规划（2006年-2010年）》中，删除了原征求意见稿中“政府回购经济适用房”的条文，改为“对今后新建和销售的经济适用住房探索建立包括‘内循环’在内的相关制度”。所谓“内循环”并非前后政策不同，只是措辞有所不同，实际上内循环的含义就是指不对外销售，由政府回购。该规划仍将建立“内循环”制度的经济适用房锁定在“今后新建和销售”范围内，对于已建经济适用房是否可以上市，暂时没有相应政策。 


　　●8万户守候 


　　2006年年底目前北京经济适用房仅有1万套左右，但所需要人数已达5万人左右。而且这些房源九成以上都集中在天通苑、回龙观小区，以后新建的经济适用房，大都在四环、五环以外，或轨道沿线。 


　　据调查，目前还有8万多符合购买经济适用房身份的人仍在守候，但目前北京没有经济适用房可供这些人选择。市建委住宅处工作人员表示，在限价房推出后，这8万户的相关资料可能会转到限价房的排号队列里。 


　　记者观察:将经济适用房纳入保障体系 


　　房价的相对低廉，使经济适用房逐渐成为中低收入家庭住房的重要选择。但随着经济适用房进入高速发展期，相关政府部门意识到，这种大规模开发和粗放式管理，使一些投资投机者钻了空子。 


　　2005到2006年，一些经济适用房小区出现大量闲置的“豪宅”，已售经济适用房呈现“高租售率”。经济适用房难买已成为一个社会现象：购房者打帐篷连夜排队却买不到房子；在经济适用房小区，奔驰、宝马等高档车屡见不鲜。随着社会对经济适用房的质疑高涨，政府也开始出台比较强硬的限制措施。 


　　客观地讲，经济适用房定向销售政策在一定程度上保证了经济适用房应有的功效。经济适用房回购制对投机客则无疑是一记重棒。但问题是，这一制度如何实施？ 


　　正如市建委开发办副主任魏成森所言，回购制的设想虽美好，但实施起来却有难度。解决办公经费并不难，难的是以何标准确定经济适用房收购价。 


　　在房价一路上涨的今天，经济适用房既得利益者自然会极力反对。 


　　对于按原价回购，业内人士也提出了质疑，因为经济适用房从买入到出售，会经历地段升值、个人房贷利息以及折旧等多项因素影响，如按原价收购并不科学，需要专业机构重新综合评估。按照相关负责人的回应，考虑到综合地价等因素的变化，主管部门也正考虑上浮回购价。不过，因为要取消其投资属性，从根本上杜绝炒买炒卖的不良现象，满足中低层收入人群的住房需求。因此，不可能把回购价格定得过高，建议把价格浮动暂定为上浮20%.尽管回购制目前仍未正式实施，回收价是否上浮20%也未最后明确。但回购制在“去而复归”中遭遇的波折充分体现出政府抑制投资所遇到的阻力却是显而易见的。 


　　指望经济适用房在短时期内解决中低收入家庭的住房问题显然不太现实。所以为完善住房保障体系，政府还加大了廉租房供给。未来三年，北京将安排廉租房100万平米。去年年底前，北京市还安排了5.8亿元资金对城四区6000户居民住房进行解危排险，并完成1400户居民回迁安置工作。很显然，政府希望今后北京以发放租房补贴为主、实物配租为辅的方式，解决低收入家庭住房困难。 


　　政府一方面对经济适用房买卖门槛进行限制，另一方面又加强了低价房的供给量，在这一紧一放的背后，是解决低收入家庭的住房问题。但正如华远集团总裁任志强(任志强博客,任志强新闻,任志强说吧)所说，与其在政策上迂回，不如直接把经济适用房纳入社会保障体系。 


　　目前我国只是把廉租房纳入了这一体系，经济适用房作为廉售房也应在这个体系中存在。政府对开发商建设经济适用房给予的优惠实际是对中低价房的投入，也等于政府为解决中低收入家庭的保障性投入。所以建议将经济适用房纳入社会保障体系，这样既保护了国家财力资源，又起到调节社会分配的作用，同时解决了住房最低保障。